Transac

• Différentes méthodes d'estimation des biens d'habitation

  • Méthode comparative
  • Méthode sol + construction
  • Méthode par capitalisation
  • Méthode par l'évaluation par les coûts
  • Méthode indiciaire
  • Immeuble collectif
  • Immeubles exceptionnels
  • Estimation d'un logement social
• Valeur vénale


  Valeur à laquelle le bien peut être raisonnablement cédé dans le cadre d'une vente amiable
• Méthode comparative


  1. Analyse du marché à partir des ventes récentes sur des biens comparables, par réduction à une unité de surface (m² ou hectares)

  2. Détermination d'un prix unitaire moyen sur la base de ventes récentes qu'on applique au bien à estimer pour fixer le prix de vente
• Méthode sol + construction

  1. Valeur du foncier déterminée généralement par la méthode comparative

  2. Tenir compte de l'encombrement avec un taux d'abattement (de réfaction) qui n'excède pas 40 à 50 % pour un encombrement maximum

  3. Valeur de la construction déterminée par le prix de l'existant réduit en unité de superficie, avec dépréciation immédiate et vétusté
• Dépréciation immédiate


  Abattement appliqué au prix de la construction pour déterminer un coût actuel d'une construction à l'identique
• Vétusté


  Abattement de 1% par an, avec un coefficient de pondération selon l'état d'entretien du bien
• Méthode par capitalisation


  Valeur vénale définie à partir du loyer annuel brut, hors droits, taxes et charges, par application d'un taux de capitalisation
• Taux de capitalisation


  Taux permettant d'apprécier le rendement côté vendeur
• Taux de placement (ou taux de rendement)


  Rapport entre le revenu brut (voire net) de l'immeuble et le capital engagé pour l'acquisition de l'immeuble (prix d'achat + frais d'acquisition)
• Méthode par l'évaluation par les coûts

  Détermination de la valeur du foncier, de la construction neuve et de la dépréciation à soustraire
• Méthode indiciaire


  Application d'un indice ou d'un coefficient (d'érosion le plus souvent) au prix suite à une mutation ou une déclaration
• Immeuble collectif en copropriété

  Évaluation lot par lot
• Immeuble collectif en monopropriété

  Évaluation d'ensemble, sauf si vente à la découpe
• Approche analytique pour immeuble collectif

  Évaluation de chaque lot de manière indépendante et addition pour évaluer la valeur de l'immeuble, avec un abattement au plus 30% pour la vente globale et immédiate
• Méthodes pour immeubles exceptionnels

  1. Méthode analytique avec décomposition de l'immeuble et addition des composantes, avec une décôte jusqu'à 30%

  2. Méthode de récupération foncière avec seule valeur du terrain retenue, déduction des frais d'éviction/relogement et coûts de démolition
• Estimation d'un logement social

  Organisme social peut fixer librement le prix, avec droit de priorité du bailleur en cas de revente dans les 5 ans et obligation de verser la différence de prix
• Autres contextes d'évaluation


  • Estimation des murs commerciaux
  • Estimation du droit au bail
  • Estimation du fonds de commerce
• Droit au bail


  Valeur dépendant de l'emplacement, des possibilités d'extension/aménagement, de l'état des lieux, des conditions juridiques et financières du bail
• Méthodes d'évaluation du droit au bail

  1. Méthode au m²

  2. Méthode différentielle sur le prix de vente des murs

  3. Méthode différentielle sur le prix du loyer
• Fonds de commerce


  Ensemble des biens corporels et incorporels appartenant à un commerçant lui permettant d'exercer son activité
• Évaluation du fonds de commerce

  1. Constat des prix habituellement pratiqués pour l'activité, avec minoration ou majoration selon différents facteurs

  2. Méthodes basées sur le CA HT des 3 derniers exercices ou le bénéfice reconstitué
• La valeur du fonds de commerce ne peut pas être inférieure à celle du pas de droit au bail
• Facteurs d'évaluation du fonds de commerce

  • Etat des locaux, du matériel
  • Evolution du CA et des résultats
  • Importance du CA
  • Prise en compte de la concurrence locale
  • Situation géographique
• Autres méthodes d'évaluation


  Basées sur les recettes journalières ou les commissions annuelles (tabac)
• Estimation du fonds


  Marchandises non comprises
• Le stock est en pratique usuellement cédé avec le fonds
• Dépréciation du stock


  • Stock > 1an : 80 % de sa valeur
  • Stock > 2ans : 50 %
  • Stock > 3ans : 10 %
• La valeur du fonds commerce ne peut pas être inférieur à celle du pas du droit au bail
• Méthode d'estimation du fonds de commerce pour un tabac

  3 fois les commissions et 50 % du CA
• CA : 35 000€ HT, Commissions : 70 000 €, Valeur du fonds ?
• Autre méthode d'estimation


  Estimation d'après le bénéfice reconstitué
• Eléments du compte de résultat à prendre en compte

  • Bénéfices ou pertes
  • Charges financières
  • Dotations aux amortissement
• Coefficient à appliquer au bénéfice reconstitué

  De 1,5 à 4
• Si achat de la société avec le fonds, toujours estimer le fonds seul
• Prix du fonds = Prix du fonds + actif - passif
• Précautions à prendre


  • Lire attentivement le bail
  • Vérifier la possibilité de renouvellement du bail
  • Vérifier la correspondance entre l'activité et la destination du bail
• La vente du fonds de commerce peut se faire sans notaire (vente mobilière)
• Si il y a des créances, elles seront notifiées uniquement par exploit d'huissier
• Cas particuliers


  • Propriétaire du fonds est également propriétaire des murs
  • Propriétaire garde les murs et vend que le fonds
  • Affaires avec mauvais bilan mais emplacement très bon
• Droit d'entrée


  Somme compensatrice demandée par le bailleur pour un local libre de toute occupation, dans un secteur recherché