Wertermittlung

• Vorstellbar wäre beispielsweise, dass ein Bild eines Objektes gezeigt wird, und dann gefragt wird, welches Verfahren vorrangig angewendet wird. Welches Verfahren stützend?

  Das vorrangig angewendete Verfahren hängt vom Objekttyp ab. Das Vergleichswertverfahren wird bei Standardimmobilien bevorzugt, das Sachwertverfahren bei Spezialimmobilien und das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten. Ein stützendes Verfahren dient der Plausibilitätsprüfung der Hauptmethode und kann je nach Fall das Sachwertverfahren zur Ergänzung des Vergleichswertverfahrens sein.
• Wie laufen die Vor- / Arbeiten zur Gutachtenerstellung ab?

  Die Vorarbeiten umfassen die Besichtigung des Objekts, die Prüfung von Unterlagen wie Grundbuchauszügen, Bebauungsplänen und Bodenrichtwerten sowie die Analyse von Marktdaten und vergleichbaren Verkäufen. Alle gesammelten Informationen werden dann in einem Gutachten dokumentiert.
• Wer ist berechtigt ein Gutachten zu beauftragen?

  Ein Gutachten kann von Privatpersonen (z. B. Eigentümern, Käufern oder Verkäufern), Gerichten (im Rahmen von rechtlichen Verfahren wie Scheidungen oder Erbstreitigkeiten), Behörden (wie Finanzämtern) und Versicherungen (zur Schadensbewertung) beauftragt werden.
• Wie schaut's mit Gebühren aus?

  Die Gebühren für ein Gutachten richten sich entweder nach der Honorartabelle der Immobiliengutachter oder werden individuell vereinbart. Die Kosten hängen von Faktoren wie dem Objektwert, der Komplexität des Gutachtens und dem Verfahren ab, das zur Bewertung verwendet wird.
• Wie wird die Marktanpassung gehandhabt?

  Die Marktanpassung erfolgt durch die Analyse aktueller Marktdaten, Bodenrichtwerte und Vergleichswerte. Es werden statistische Verfahren angewendet, um die Marktbedingungen und Trends zu berücksichtigen und eine präzise Wertbestimmung zu gewährleisten.
• Wie setzt sich der Verfahrenswert zusammen?

  Der Verfahrenswert setzt sich aus dem Bodenwert sowie den spezifischen Bewertungsparametern des jeweiligen Verfahrens zusammen. Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudesachwert hinzugerechnet, während beim Ertragswertverfahren der kapitalisierte Reinertrag der Immobilie berücksichtigt wird.
• Wer beschließt den Wert?

  Wie setzt sich das Gremium zusammen?Der Gutachterausschuss beschließt den Wert einer Immobilie. Das Gremium besteht aus unabhängigen Sachverständigen, wie Architekten, Bauingenieuren und Immobiliensachverständigen, die auf Basis von Marktdaten und Bewertungsverfahren eine fundierte Entscheidung treffen.
• Kann der Gutachterausschuss Rheinhessen-Nahe in Wiesbaden tätig werden?

  Nein, der Gutachterausschuss Rheinhessen-Nahe ist nur für sein geografisches Gebiet zuständig. Für Wiesbaden ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig.
• Wie geht man wertemäßig mit Bauschäden um, wie werden diese im Gutachten berücksichtigt?

  Bauschäden werden durch Wertminderungen in die Bewertung aufgenommen. Die Sanierungskosten werden dabei berücksichtigt, und die Schäden werden im Gutachten detailliert dokumentiert, sodass sie in die endgültige Wertermittlung einfließen.
• Beschluss über einen Verkehrswert, was ist das?

  Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie (§ 194 BauGB) und wird durch den Gutachterausschuss oder einen Sachverständigen auf Grundlage der verschiedenen Bewertungsverfahren (z. B. Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) festgelegt.
• Welche rechtlichen Gegebenheiten gibt es?

  Wichtige rechtliche Grundlagen für die Wertermittlung sind das Baugesetzbuch (insbesondere § 194 zur Definition des Verkehrswerts), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und weitere baurechtliche Vorschriften, wie die Grundbuchordnung.
• Was ist der Würde-wenn-Wert? Was wissen Sie bzgl. dessen Aktualisierung?

  Der Würde-wenn-Wert beschreibt den hypothetischen Wert einer Immobilie unter geänderten Rahmenbedingungen. Eine Aktualisierung erfolgt, wenn rechtliche oder wirtschaftliche Faktoren sich ändern, die den Wert beeinflussen könnten, wie z. B. eine neue Nutzung oder Umzonung.
• Wie unterscheiden sich die drei Verfahren im Allgemeinen?

  Die drei Verfahren unterscheiden sich in ihrer Zielsetzung und den Datenquellen:

  - Vergleichswertverfahren: Beruht auf dem Vergleich mit ähnlichen Objekten.

  - Sachwertverfahren: Kalkuliert den Wert anhand der Baukosten und berücksichtigt die Abnutzung.

  - Ertragswertverfahren: Betrachtet die zu erzielende Rendite und den Ertrag der Immobilie.
• Wie ist ein Verkehrswertgutachten (Dokument) aufgebaut?

  Ein Verkehrswertgutachten besteht aus folgenden Abschnitten:

  - Deckblatt: Enthält grundlegende Daten (z. B. Gutachter, Auftraggeber).

  - Inhaltsverzeichnis: Übersicht über das Dokument.

  - Objektbeschreibung: Details zur Immobilie (Lage, Zustand, Nutzung).

  - Rechtslage: Erwähnung relevanter rechtlicher Aspekte (z. B. Grundbuch).

  - Marktanalyse: Analyse von Bodenrichtwerten und Vergleichswerten.

  - Bewertung: Detaillierte Erläuterung des ermittelten Wertes.

  - Zusammenfassung: Endgültiger Verkehrswert und wichtige Erkenntnisse.